NANOTECNOLOGÍA APLICADA A LA REHABILITACIÓN

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Uno de los aspectos sobre los que más se ha investigado y más se ha fallado en la intervención del Patrimonio Arquitectónico es en la aplicación de nuevos materiales. En cada época se ha confiado en los revolucionarios productos del momento, pero no siempre ha sido con la misma suerte. A veces por la mala adecuación de los productos, otras por la falta de estudio y conocimiento del soporte que, desde la ignorancia, han llevado consigo un agravamiento de los problemas.

En una de las últimas obras de rehabilitación en la que participé como Arquitecto Técnico Director de Ejecución, conocedor de la problemática que los hidrofugantes podían provocarme, decidí investigar sobre el tema precisamente porque lo que deseaba era evitar esa incompatibilidad entre materiales.

BREVE RESEÑA DE LA INTERVENCIÓN

Se trataba de una fachada construida con ladrillo cerámico macizo de gran antigüedad que había que conservar. Aunque el estado general era aceptable, sí hubo numerosas piezas que hubo que sustituir por estar afectadas, básicamente por exfoliación. Además, el mortero presentaba cierta pérdida de capacidad aglutinante, con lo que se desprendía con facilidad.

Con la reforma se pretendía que la fábrica, anteriormente revestida con lechada de cal, funcionara como caravista y así recuperar la particularidad del edificio, dado que no es la tipología de fachada más común en el lugar. Con ello íbamos a dejar la fábrica a la intemperie, con el riesgo de que otras piezas hasta ahora en buen estado sufrieran los mismos procesos de deterioro.

Por su parte, el estado del mortero se mejoró repicando las juntas y tras un cepillado manual, se rellenaron con mortero de cal.

En cuanto al ladrillo, la solución pasaba por aplicar un producto hidrofugante que no fuera incompatible con el soporte cerámico y además, fuese transpirable, es decir, permitiese el flujo de vapor entre las dos caras del ladrillo. El material debía ser permeable al vapor de agua, evitando condensaciones intersticiales que podrían provocar la alteración química del material cerámico, aún más, considerando un ladrillo fabricado de forma artesanal y por tanto con una durabilidad que quedaba en entredicho.

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LA SOLUCIÓN, EL PRODUCTO

Nanoproducto hidrofobizante

El producto es un hidrorepelente de la marca TECNADIS PRS-1355-1 consistente en una disolución de nanopartículas (1), tratadas con agentes activos más otros agentes necesarios para la formulación completa, en una base acetona, cumpliendo los requisitos básicos de hidrofugación:

  • Tratamiento destinado a producir una superficie repelente al agua
  • La superficie está revestida, pero sin cerrar los poros y capilares
  • No se forma película en la superficie y su aspecto no se ve modificado
  • No cambia la apariencia estética del sustrato, sin superficies brillantes ni pegajosas.
  • Reducción de la absorción de agua.
  • Estabilidad ante agentes atmosféricos.
  • Alta capacidad de penetración.
  • Transpirable.

En definitiva, se trata de proporcionar no un impermeable sino una piel que sea transpirable, inerte e incolora. Principalmente sus ventajas frente a hidrófugos tradicionales son:

  • No forma capa, no es un producto sellante ni impermeabilizante.
  • La microporosidad del sustrato permanece inalterada
  • No provoca condensaciones ni retención de humedad, permitiendo el continuo flujo de vapor de agua.
  • No da lugar a sustancias nocivas al envejecer (polimerización, catalización, etc)
  • Previene la superficie contra la aparición de suciedad por arrastre de agua
  • Alto rendimiento y gran duración.

Como dato, decir que los ensayos dan una reducción de la absorción capilar del 98% en materiales macroporosos y un 70% para materiales microporosos, con una reducción de la permeabilidad al vapor de agua inferior al 10% en ambos tipos de materiales. Además, la marca garantiza que su resistencia al impacto del agua de lluvia (efecto de lavado) es superior a 10 años.

(1)    Una nanopartícula es una partícula microscópica con una dimensión menor que 100 nm. Son estables y tienen una gran superfície en relación al volumen.

 

MÉTODO DE APLICACIÓN

Rendimiento y aplicación

El producto se presenta en envases de 5 litros y su rendimiento depende según el sustrato:

Rendimientos

La aplicación es sencilla, aceptándose cualquier sistema de aplicación estándar (airless –pistola de aire, rodillo, brocha, etc.), aunque se recomienda por temas de optimización de producto y lograr mejores rendimientos, pistolas de aire de alto caudal y baja presión. En zonas de difícil acceso puede incluso hacerse con brocha.

Un vídeo ejemplo de la aplicación

Claro que el aplicador debe estar atento, ya que como vemos, la acetona se evapora rápidamente. Este mismo factor hace que el producto no sea recomendable almacenarlo en obra durante más de 12 meses. En nuestro caso, la aplicación se llevó a cabo con pulverizadora de mochila y a una distancia máxima de 30cm para evitar la evaporación del disolvente.

Como observación particular, notar que tras las pruebas iniciales se decidió aumentar el rendimiento previsto de 4 litros/m2, debido sobre todo  a la elevada superfície del mortero en juntas, lo que daba mayor porosidad al soporte. El fabricante prescribe actualmente para estos casos una segunda mano sin necesidad de secado y en general, que la superficie tratada no sea mojada durante las 8-12 horas siguientes.

Ficha de seguridad

Se trata de un producto con base disolvente, por lo que ha de mantenerse alejado del calor y otras fuentes de ignición.


 RESULTADOS

Hubiera sido interesante contar la experiencia real de cómo actúa el producto tras su aplicación, pero dado que es relativamente reciente, prefiero remitirme a los siguientes videos:

https://www.youtube.com/watch?v=ef1RofjDm6I

 

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EL TECNICO QUE NECESITAS

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Esta entrada viene a raíz de lo que desde mediados de 2013 se viene comentando en los medios de comunicación acerca de los servicios profesionales en España. El gobierno ha aprobado el anteproyecto a la ley de servicios profesionales que, por resumir en lo que puede afectar al ciudadano en general, viene a liberalizar o lo que es lo mismo, eliminar, las atribuciones que las diferentes normas dictadas durante los últimos 40 años daban a cada profesión. Así, a la hora de realizar una ITE, un certificado energético o incluso la reforma o construcción de tu vivienda, el cliente podrá escoger a aquel técnico que considere de mayor interés para él, pasando a depender de la decisión del promotor el hecho de contratar a uno u otro técnico.

Ello, según el gobierno, viene a responder las exigencias de la UE en cuanto a liberalización de mercados, mejorar la competencia y así favorecer la especialización y la calidad de los servicios prestados. En un momento complicado como el que atraviesan las profesiones técnicas, he considerado de interés publicar la siguiente encuesta. Agradezco que contestes y la difundas:

PARA EL ENCARGO DE LOS SIGUIENTES SERVICIOS, POR CUAL TE DECANTARIAS?

INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES SIN ANOTACIÓN REGISTRAL ANTERIOR ¿POR QUÉ ANTES DE 1990?

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Es probable que en alguna ocasión nos hayamos encontrado con que tenemos que intervenir o emitir dictamen sobre un inmueble antiguo y, buscando información acerca de él, hayamos recurrido a la información que nos proporcionan el Catastro, la Escritura y el Registro de la Propiedad.

Para sorpresa nuestra, nos encontramos con que el inmueble en cuestión no aparece en ninguno de las fuentes mencionadas así que, podemos pensar que de entrada, tenemos otro problema añadido al de la realidad física del edificio. Normalmente esto suele ocurrir en Escrituras antiguas procedentes de herencias y donaciones, donde se ocultaban los datos reales de la finca para:

  • Reducir el valor de la finca y así reducir los gatos de notariado e impuestos de transmisión.
  • Evitar el pago de impuestos sobre bienes inmuebles en épocas donde el valor del suelo rústico era mayor que el actual.

A esto hay que añadir que el sistema español se basa en la voluntariedad de la inscripción y por tanto el mecanismo registral sólo se pone en marcha, exceptuando situaciones muy concretas, previa petición del interesado. Además, es más común encontrarnos con dicha situación en fincas rústicas, donde las revisiones catastrales no han sido tan numerosas como en el suelo urbano, ya que muchos municipios han optado desde hace un tiempo y dada su desvalorización, por liberarlas de gravámenes.

Así por ejemplo, podemos encontrarnos que para intervenir en un edificio situado en una finca rústica, debamos acreditar su existencia. Este será requisito imprescindible para tramitar las distintas autorizaciones administrativas (urbanismo, medio ambiente, etc.), o bien acceder a un préstamo hipotecario, con lo cual, se nos pide que el primer paso sea el de modificar la Escritura e inscribir la finca (o el inmueble) en el Registro de la Propiedad. Este acto se realizará a través de la Escritura de Obra Nueva (aunque el edificio sea existente se denomina así).

Para el acto de inscribir un edificio mediante Escritura de Obra Nueva se requerirá la descripción de sus características (superficie, realidad física, usos) por un técnico competente, mediante la emisión de un Certificado (ver Fig.1). Más allá de la seguridad jurídica que representa la inscripción registral, y la cuestión propiamente técnica de la descripción, nos encontraremos con que dicha finca será inscribible mediante dos procedimientos, dependiendo de si la finca fue construida antes o después de 1990 pero, por qué esta fecha?

Su motivación radica en el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el RDL 1/1992, en el que se establecía, en su Disposición Transitoria Quinta, que “las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990 se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripción”. En ese sentido, desde dicha norma y a través de la Resolución de la Dirección General de Registradores y Notarios de 17 de junio de 1993, se viene exigiendo a notarios y registradores, de licencia para autorizar e inscribir escrituras de declaraciones de obra nueva. Entonces,

Si la fecha de construcción es anterior a 1990, según la RDGRN de 17 de junio de 1993 basta con acreditar por cualquier medio que su construcción es efectivamente anterior. Aquí un modelo de certificado:

Fig.1

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Si la fecha de construcción es posterior a 1990, se debe:

1. Justificar que no cabe respecto de la misma dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad. Concretamente, dicen los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que:

–   Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a. Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b. Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante (normalmente 4 años, aunque en aplicación de la LOE, para la edificaciones realizadas después de 6 de mayo de 2000 habrá que atender al transcurso de 10 años, no por el cauce de la prescripción, sino por el de la exigencia del seguro decenal).

c.  Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

–   Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

2. Justificar que se ajusta a la legalidad urbanística, concretamente, al artículo 20 de la  Ley del Suelo de 2008, que regula la declaración de obra nueva dependiendo si es obra terminada u obra nueva en construcción, derivándose un régimen y procedimiento distintos para cada situación.

EJEMPLO DE DICTAMEN PERICIAL

De entre los diferentes casos en que un Arquitecto Técnico se considera adecuado para intervenir como Perito Judicial, el de la calidad y coste de los materiales encaja perfectamente dentro de sus funciones. No sólo en el ámbito de las pericias, sino en general, en el proceso edificatorio como el agente profesional que se ocupa de dichas cuestiones: en el control de recepción de los materiales, la adecuación a las calidades definidas por el proyecto y el contrato, el cumplimiento de las exigencias normativas, su correcta colocación, etc. Para ello, debe ser conocedor de todos esos aspectos para que, en el caso de tener que mediar en el proceso judicial,  tenga un criterio suficientemente sólido como para actuar de forma justa.
Sí, todos estos aspectos son importantes para el criterio del Perito, pero los conocimientos y la propia experiencia deben ir de la mano de otras cualidades como la imparcialidad, la ética, la honradez y la honestidad profesional para saber en qué lugar nos encontramos. Son esas cualidades que un Perito debe asumir para ser bien considerado y estar seguro de sus actuaciones. Sólo así podrá defenderse la Pericia con la suficiente convicción ante quien debe impartir justicia.
Decir que todo esto está implícito en el caso que voy a exponer quizás sería demasiado, pero sin duda fueron los objetivos que se persiguieron, y muestra de ello es que el tribunal haga alarde de tu actuación. No se trata de un caso complejo, pero el esquema de trabajo sí puede servir de ejemplo.

ANTECEDENTES

El proveedor del producto demanda al contratista por el impago de unas facturas sobre el suministro de paneles metálicos para cubierta, que debieron ser colocados de forma urgente tras un temporal de pedrisco que afectó a la mayoría de edificios de la población. Aun habiendo instalado dichos paneles, el contratista alega sobre el impago que la calidad del material suministrado y su precio no se correspondían con los que había solicitado. Por el contrario, alegó a la inmediatez con que debían realizarse sus trabajos para no rechazar los materiales que le habían sido suministrados.
Existían diferentes tipos de perfiles y paneles, a su vez colocados en diferentes edificios.
Las cuestiones planteadas por el tribunal eran:
  1. En relación a las facturas y albaranes aportados con la demanda, dictamine si el precio de los mismos en el momento en que fueron servidos se correspondía con el precio de mercado.
  2. Explique la diferencia de calidad entre perfiles de 0,6 y perfiles de 0,5 mm así como la diferencia de precio por metro cuadrado.
  3. Explique la diferencia de calidad entre paneles de 0,5/0,4 mm y paneles de 0,4/0,4 mm así como la diferencia de precio por metro cuadrado.
  4. Explique la diferencia de calidad entre remates de 0,6 mm y remates de 0,5 mm así como la diferencia de precio por metro cuadrado.
  5. Con visita a los inmuebles que elija de los que se aportaron en anexo, dictamine si el material allí instalado se corresponde con lo facturado por la actora o si por el contrario la calidad y grosor del mismo difiere y es menor.
ESQUEMA DE TRABAJO Y PROCEDIMIENTO

Se estableció un primer contacto con las partes (proveedor y contratista) para tener una primera impresión sobre la opinión del caso, solicitando a su vez su colaboración. Del proveedor se obtuvieron las características de los materiales y precios, sobre catálogo comercial; con el contratista se concretó una visita a los diferentes inmuebles para extraer muestras de los materiales colocados, incluso colaboró disponiendo los medios necesarios para poder acceder a las cubiertas, en este caso un camión con cesta elevadora.
De esta forma, la visita debía ser encarada con el suficiente conocimiento previo para ver de qué materiales se trataba, y comprobar si los que estaba mostrando el contratista coincidían realmente con los de la marca comercial demandante. Por otro lado, se hizo una selección previa de las muestras que debían extraerse, representativas de las entregas de cada material.
El esquema de trabajo fue:

Pasos previos:
  •   Recopilación de información sobre los materiales suministrados, bibliografía, catálogos, etc.
  •   Selección de edificios de los que se extraerían las muestras.
  •  Elaboración de fichas de campo para identificar las diferentes muestras.
Trabajos de campo:
  •  Preparación de útiles para extraer las muestras (tijeras de chapa, rotulador, cámara fotográfica, camión con cesta elevadora).
Elaboración de la Pericia:
  • Consulta de precios de mercado de diferentes marcas comerciales y Base de precios del COAAT de Guadalajara.
  • Análisis de la información obtenida con las fichas de campo.
  • Análisis del espesor de las muestras extraídas por laboratorio homologado.
  • Redacción del Dictamen Pericial, conclusiones y exposición ante el tribunal.
 
Se prefirió encargar el análisis del espesor de las muestras a un laboratorio homologado, para que los resultados no engendraran dudas sobre las mediciones realizadas. A pesar de que el coste de esta decisión fuese mayor que la obtención de resultados por el propio perito, no cabe duda de que se ofrecerían mayores garantías sobre la veracidad de los datos y con ello, una mejor defensa de los resultados.
Un ejemplo de las fichas de campo realizadas:
Y los datos obtenidos en laboratorio:
Podemos ver cómo en laboratorio se realizaron mediciones sobre el grueso del perfil más el grueso de la capa de pintura. De ello fue posible extraer que el grosor comercial era el del perfil metálico más la pintura, hecho que provocaría la discusión con el demandado al tratar de justificar que el espesor era inferior al requerido.
En la exposición ante el tribunal, fue necesario aclarar que si bien el espesor de la parte de material resistente no era el que aparecía en el catálogo comercial, se trataba del espesor para el cual el fabricante garantizaba unos valores concretos de resistencia, los cuales sí eran representativos de la muestra. Es decir, espesor y resistencia mecánica son las características del material por las que en fase de diseño, se opta por uno u otro tipo para que el material sea el adecuado a las cargas a las que debe hacer frente. Y en concreto los materiales se adaptaban a dichas exigencias. Este argumento dejó en evidencia la relevancia que el demandante quiso darle al espesor de la capa de pintura.
En cuanto a los precios, se realizó el siguiente cuadro comparativo:
Como conclusión del Dictamen,
puede concluirse que el espesor de los distintos materiales suministrados por ……….. ……S.A. a ….. …… ……, fue el expresado en la descripción utilizada en las facturas y albaranes emitidos, y la calidad de los materiales, derivada del espesor y composición de los mismos, es la que corresponde con los materiales facturados, ya que cumplen con la descripción dada por …….. en las facturas y albaranes emitidos.
Y como conclusión del Tribunal,
Así, el motivo que debe satisfacer a cualquier Perito no es otro que el de dar por cumplida la misión del Dictamen, aclarando las dudas del juzgador, y que el propio Tribunal asimismo alude en su Sentencia:
  • Que la opinión sea elaborada, clara y contrastada.
  • Que se hayan realizado las muestras y ensayos precios.
  • Que la opinión del Perito sea expuesta sin fisura alguna ni contradicción.

REHABILITACION INTEGRAL DE EDIFICIO EN CONJUNTO HISTORICO

Situación:  calle Mayor, nº.3. La Fresneda (Teruel).
Año de finalización: 2012.
Duración de la obra: 9 meses.
Redacción Proyecto: Josep María Crespo Llobet.
Dirección Facultativa: Josep María Crespo Llobet; Rubén Esteve Latorre.


El edificio se emplaza en el centro urbano de La Fresneda, declarado Conjunto Histórico. Situado en el antiguo barrio de la judería en plena calle Mayor, en frente se encuentra el edificio Consistorial del S.XVI y las antiguas mazmorras, actualmente habilitadas como museo y oficina de turismo. Bajo las plantas alzadas del edificio y a lo largo de la calle Mayor, se dispone una alineación de soportales formando un pasaje a nivel inferior del de dicha calle, configurando así uno de los espacios arquitectónicos más interesantes de Aragón. En la Edad Media este espacio cubierto tenía la misión de permitir el comercio cuando la climatología era desfavorable.

Su interés artístico no resalta sobre los edificios de sillería del entorno, donde encontramos algunas casas palaciegas y el propio edificio Consistorial. Tan sólo existen como elementos destacables un pilar de fuste y capitel tallados en piedra en su interior, y los dos arcos de medio punto en los soportales de la calle Mayor, construidos en fábrica de ladrillo tejar. Como peculiaridad, son los únicos arcos en toda la alineación de soportales construidos con este tipo de fábrica, el resto son en piedra sillería arenisca.
El edificio posee cuatro plantas alzadas y una planta semisótano. Se dispone en testero y cuenta con dos accesos, uno en planta baja por los soportales y otro a nivel inferior por la calle lateral, cuyo desnivel da lugar a la planta semisótano.
 
Al estudiar su rehabilitación, se considera ante todo atajar la obra con garantías de seguridad. El estado general del edificio es bastante pésimo, ya de por sí construido con técnicas y materiales de poca calidad. Los forjados de madera soportan sobre pilastras de ladrillo o algún tramo de pared maestra en tapial, bastante degradado. En conjunto, se detectan innumerables reformas alterando el equilibrio del edificio, dando como resultado una estructura con escaso monolitismo y por su situación en testero podría comprometerse la seguridad de los trabajos por el efecto dominó. Por todo ello, se concibe la obra como de rehabilitación total o integral.
Se visita el edificio contiguo a la calle Mayor y se observa que también posee semisótano o bodega, lo que ya libera de cierta dificultad para afrontar la ejecución de los cimientos y muros. Por otro lado, se observa una cavidad excavada por debajo de los soportales que probablemente conduzca hasta las antiguas mazmorras, situadas al otro lado de la calle Mayor.
En cuanto a su situación urbanística, los soportales y las fachadas a calle Mayor mantienen el nivel de protección estructural que impiden su demolición. Por ello se decide establecer contacto con los técnicos de Patrimonio y, debido a la imposibilidad de mantener la totalidad de las fachadas, se opta por mantener los dos arcos de los soportales y el primer tramo de fachada construida en ladrillo tejar. El resto del edificio será derribado y se reconstruirá siguiendo la volumetría original a excepción del cabecero que da a calle Mayor, donde se opta por sustituir la terraza existente  por un alero al mismo nivel, unos 80cm por debajo del original.
Todo ello hace necesaria la redacción de Estudios Previos al Proyecto que eviten en lo posible situaciones no previstas y cambiar el esquema de ejecución. Se decide acometer un derribo parcial y selectivo del interior para obtener mayor información. Así, se inician los trabajos de reconocimiento del terreno con el Estudio geotécnico, realizando un sondeo a 8m de profundidad en el exterior del edificio, ya que resultaba imposible acceder al interior con maquinaria adecuada hasta que no se liberase el semisótano. Los resultados confirman que la cavidad de la bodega atraviesa la calle y, por debajo de ésta, se encuentra un estrato de arcillas muy blando y compresible (1metro se comprime a 25cm) que llega hasta una profundidad de -5,30m. Por debajo de este estrato se encuentra una capa de gravas de varios metros de espesor y el nivel freático a la cota -7,30m.

 

Dado el mal resultado obtenido en el Estudio geotécnico (hay dudas de que el edificio actualmente pueda asentarse sobre las arcillas compresibles), se decide completar con otros ensayos en el interior, una vez realizada la demolición parcial. Se realizaron varias calicatas manuales hasta la cota -3,80m y ensayos DSPH, lo que confirmó la hipótesis de que las arcillas blandas tan sólo se encontraban en el exterior del edificio, posiblemente por efectos de saturación de humedad. Así, las arcillas limosas sobre las que en realidad apoyaba la cimentación existente ofrecen valores de resistencia de 1,30kg/cm2, y 2,25kg/cm2 en el estrato de gravas situado a la cota -5,30m.
 
De esta forma se concreta el programa del Proyecto. Se opta por estructura metálica atornillada y forjado de chapa colaborante, que permitirán mayor rapidez de ejecución, ahorro de medios y mayor garantía para la conexión con las zonas a conservar, principalmente en los arcos, donde la imposibilidad de invadir los soportales y la escasa garantía de que éstos puedan ofrecer misión estructural permitirá el empotramiento de pilares metálicos y su posterior revestimiento.
El tipo de cimentación a construir y la cota de apoyo se prevén mediante pozos y cimentación superficial de hormigón armado, aunque no se descarta que durante la ejecución se adopte el micropilotaje como técnica para el recalce de los arcos, que por estar próximos al punto de sondeo inicial podría aparecer el estrato de arcillas blandas.

En abril de 2011 se retoman los trabajos de demolición, efectuándose de forma manual para no originar desequilibrios en las estructuras colindantes. Las paredes medianeras son de tapial aunque de buena calidad, lo que permite afrontar el derribo de todos los forjados hasta la bodega. No obstante, una altura de 14 metros en tapial sin ningún tipo de arriostramiento horizontal obliga a preservar los machones perpendiculares a las paredes medianeras hasta la ejecución de la nueva estructura metálica. Como medida de seguridad para el efecto dominó del testero, se apuntalan horizontalmente los forjados contra los edificios colindantes y se pospone el derribo de las dos plantas situadas encima de los soportales para evitar el vuelco de la fachada que ha de conservarse.

La limpieza de la bodega se realiza con mini-excavadora, dejando a la luz una cisterna y un pozo ciego de unos dos metros de profundidad que se decide llenar con hormigón HM-20, para así no causar saltos en la cimentación que retrasarían aún más la ejecución. La falta de espacio y la necesidad de asegurar rápidamente las estructuras inmediatas fue el principal condicionante.
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Asimismo, la cimentación venía condicionada por el desnivel entre el semisótano y el vestíbulo, con una diferencia de 1,20m debido a una capa de relleno de escombros. Nuevamente en esta zona debieron realizarse pozos pero a mayor profundidad hasta llegar al estrato resistente. En una primera fase se acometió el hormigonado de las zapatas y riostras del semisótano, y las situadas a nivel de vestíbulo que conectaban con los muros de contención se hormigonarían a posteriori.
De esta forma la obra quedaba dividida en dos focos. La del recinto formado por la bodega y el vestíbulo, donde podía ya empezarse con los trabajos de estructura, y la zona de los soportales con sus plantas superiores aún sin derribar. Llegado el momento de actuar en esa zona, se descarta el recalce de los arcos mediante pozos por tener que realizarlos hasta el estrato resistente, situado a 3 metros de profundidad. Ello comprometía gravemente la seguridad de los trabajos y de la propia estructura a conservar. Así, se rescató la idea inicial del micropilotaje para asegurar el apoyo de los tres pilares metálicos que debían empotrarse en los arcos. Mientras se concretaba el tipo de micropilotes a emplear y el encepado, se construía la estructura metálica y los muros de la bodega para asegurar el arriostramiento de las medianiles.
Finalmente se adopta la solución de realizar grupos de micropilotes (2 en los extremos y 3 en el pilar central) con un encepado continuo, que además debía responder a la excentricidad generada por el empotramiento de los pilares metálicos respecto al eje del micropilote. Los micropilotes serían con vaina y armadura de acero para salvar el paso de la bodega, permitiendo la inyección de la lechada de cemento hasta una profundidad de 7 metros, garantizando el contacto con la capa resistente de gravas. A continuación se ejecutaron las regatas en los machones de fábrica para posicionar de forma correcta el eje de los micropilotes, por lo que hubo que reforzar el apuntalamiento de la fachada.
Paralelamente se estaba ejecutando el forjado de planta baja, así podía optimizarse el hormigonado junto al el encepado. La excavación del encepado tuvo que realizarse de forma manual, ya que el escaso grueso de tierras hasta la cavidad en la bodega que atraviesa la calle Mayor podría causar el hundimiento de la mini-excavadora.

Sin duda se trataba de la fase de obra más costosa. Ahora debía empezar a levantarse la estructura metálica en la zona de los soportales y derribar los dos forjados existentes. El hecho de tratarse de una obra con medios limitados no permitía adoptar grandes soluciones de apuntalamiento, por este motivo, en el proceso de derribo debió adoptarse un orden extremadamente selectivo al mismo tiempo que se aseguraban las fachadas con la nueva estructura.

Para garantizar que la fachada no volcara hacia el exterior, se optó por ejecutar esta fase en dos partes. Primero se construye el entramado metálico de planta primera, que coronará la zona de los arcos con un zuncho de hormigón. Luego se derribará el segundo forjado, asegurando de esta forma el pliegue que podía darse entre el tramo superior de fachada de fábrica y los arcos en la parte inferior, ya que no existían elementos que arriostraran el conjunto hasta llegar al forjado de planta 2ª. No obstante, para mayor rapidez de ejecución, los pilares se fabricaron por tramos de dos plantas.
Así con la construcción del forjado de planta 2ª concluyen los trabajos de rehabilitación estructural. Ahora tan sólo era necesario asegurar el atado de las fachadas y para ello, dado que los pilares quedan desplazados del eje de la fábrica, se dispone en su coronación un zuncho en voladizo que irá unido al forjado mediante ménsulas y crucetas de acero. El zuncho, que descansa sobre la fachada a conservar, queda unido a la nueva estructura mediante las crucetas, obteniendo así el efecto de reparto ante posibles esfuerzos sobre la fábrica, ya de por sí muy debilitada por los trabajos de derribo y encaje de los nuevos pilares de acero.
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En cuanto a la construcción de los restantes forjados no revestía mayor importancia más que el replanteo de alturas de los pilares, ya que debía preverse la pendiente en los diferentes tramos de cubierta y no sobrepasar el volumen original. Por su parte, el forjado de cubierta estaba previsto con vigas de madera maciza, por lo que debían acoplarse a los perfiles metálicos una serie de platinas de anclaje que aseguraran el entramado.
En la elección del tipo de cerramiento se tuvo presente en todo momento el tipo isostático de estructura y el momento flector en las ménsulas de borde, ya que el eje de la fachada quedaba desplazado respecto a los pilares. Finalmente se optó por una hoja de ladrillo hueco doble colocada de forma pasante por delante de los forjados, a los que se soldaron conectores de acero corrugado.
Es difícil concluir sin merecer especial atención, además de los condicionantes descritos anteriormente, a los diferentes agentes que la han hecho posible, contando con unos medios técnicos limitados, algo que por hacerse de forma modesta no debería pasar inadvertido a aquellos que desde lo público siguen postulando por  la rehabilitación como forma de orientar el futuro del sector.