INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES SIN ANOTACIÓN REGISTRAL ANTERIOR ¿POR QUÉ ANTES DE 1990?

450px-PlaCerda1859b

Es probable que en alguna ocasión nos hayamos encontrado con que tenemos que intervenir o emitir dictamen sobre un inmueble antiguo y, buscando información acerca de él, hayamos recurrido a la información que nos proporcionan el Catastro, la Escritura y el Registro de la Propiedad.

Para sorpresa nuestra, nos encontramos con que el inmueble en cuestión no aparece en ninguno de las fuentes mencionadas así que, podemos pensar que de entrada, tenemos otro problema añadido al de la realidad física del edificio. Normalmente esto suele ocurrir en Escrituras antiguas procedentes de herencias y donaciones, donde se ocultaban los datos reales de la finca para:

  • Reducir el valor de la finca y así reducir los gatos de notariado e impuestos de transmisión.
  • Evitar el pago de impuestos sobre bienes inmuebles en épocas donde el valor del suelo rústico era mayor que el actual.

A esto hay que añadir que el sistema español se basa en la voluntariedad de la inscripción y por tanto el mecanismo registral sólo se pone en marcha, exceptuando situaciones muy concretas, previa petición del interesado. Además, es más común encontrarnos con dicha situación en fincas rústicas, donde las revisiones catastrales no han sido tan numerosas como en el suelo urbano, ya que muchos municipios han optado desde hace un tiempo y dada su desvalorización, por liberarlas de gravámenes.

Así por ejemplo, podemos encontrarnos que para intervenir en un edificio situado en una finca rústica, debamos acreditar su existencia. Este será requisito imprescindible para tramitar las distintas autorizaciones administrativas (urbanismo, medio ambiente, etc.), o bien acceder a un préstamo hipotecario, con lo cual, se nos pide que el primer paso sea el de modificar la Escritura e inscribir la finca (o el inmueble) en el Registro de la Propiedad. Este acto se realizará a través de la Escritura de Obra Nueva (aunque el edificio sea existente se denomina así).

Para el acto de inscribir un edificio mediante Escritura de Obra Nueva se requerirá la descripción de sus características (superficie, realidad física, usos) por un técnico competente, mediante la emisión de un Certificado (ver Fig.1). Más allá de la seguridad jurídica que representa la inscripción registral, y la cuestión propiamente técnica de la descripción, nos encontraremos con que dicha finca será inscribible mediante dos procedimientos, dependiendo de si la finca fue construida antes o después de 1990 pero, por qué esta fecha?

Su motivación radica en el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el RDL 1/1992, en el que se establecía, en su Disposición Transitoria Quinta, que “las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990 se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripción”. En ese sentido, desde dicha norma y a través de la Resolución de la Dirección General de Registradores y Notarios de 17 de junio de 1993, se viene exigiendo a notarios y registradores, de licencia para autorizar e inscribir escrituras de declaraciones de obra nueva. Entonces,

Si la fecha de construcción es anterior a 1990, según la RDGRN de 17 de junio de 1993 basta con acreditar por cualquier medio que su construcción es efectivamente anterior. Aquí un modelo de certificado:

Fig.1

 Certificado sup_oct06

Si la fecha de construcción es posterior a 1990, se debe:

1. Justificar que no cabe respecto de la misma dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad. Concretamente, dicen los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que:

–   Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a. Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b. Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante (normalmente 4 años, aunque en aplicación de la LOE, para la edificaciones realizadas después de 6 de mayo de 2000 habrá que atender al transcurso de 10 años, no por el cauce de la prescripción, sino por el de la exigencia del seguro decenal).

c.  Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

–   Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

2. Justificar que se ajusta a la legalidad urbanística, concretamente, al artículo 20 de la  Ley del Suelo de 2008, que regula la declaración de obra nueva dependiendo si es obra terminada u obra nueva en construcción, derivándose un régimen y procedimiento distintos para cada situación.